{"id":1705,"date":"2026-01-15T09:24:24","date_gmt":"2026-01-15T07:24:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/?p=1705"},"modified":"2026-01-15T09:24:24","modified_gmt":"2026-01-15T07:24:24","slug":"nuova-normativa-sulle-locazioni-brevi-cosa-cambia-dal-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/2026\/01\/15\/nuova-normativa-sulle-locazioni-brevi-cosa-cambia-dal-2026\/","title":{"rendered":"Nuova normativa sulle locazioni brevi cosa cambia dal 2026"},"content":{"rendered":"\n<p>Con la <strong>Legge di Bilancio 2026<\/strong> cambia in modo rilevante la disciplina fiscale delle <strong>locazioni brevi<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>&#x1f534;<strong> Nuovo limite di appartamenti<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dal <strong>periodo d\u2019imposta 2026<\/strong>, una persona fisica pu\u00f2 applicare il regime delle locazioni brevi <strong>solo se affitta al massimo 2 appartamenti<\/strong> nel corso dell\u2019anno.<\/p>\n\n\n\n<p>&#x1f449; <strong>Dal terzo appartamento in poi<\/strong>, l\u2019attivit\u00e0 viene <strong>automaticamente considerata imprenditoriale<\/strong>, indipendentemente da:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>durata dei contratti,<\/li>\n\n\n\n<li>numero di giorni affittati,<\/li>\n\n\n\n<li>presenza o meno di altri indici di impresa.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Questo comporta l\u2019<strong>uscita dal regime delle locazioni brevi<\/strong> previsto dal DL 50\/2017 e l\u2019impossibilit\u00e0 di applicare la <strong>cedolare secca<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>&#x1f4c9;<strong> Cosa \u00e8 cambiato rispetto al passato<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Fino al 2025: la presunzione di attivit\u00e0 imprenditoriale scattava con <strong>5 appartamenti<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>Dal 2026: la soglia \u00e8 stata <strong>ridotta a 3 appartamenti<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&#x1f9fe;<strong> Cosa significa \u201cpresunzione di imprenditorialit\u00e0\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Se nel corso dell\u2019anno vengono locati <strong>3 o pi\u00f9 appartamenti con contratti di locazione breve<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>l\u2019attivit\u00e0 si presume svolta in forma di <strong>impresa<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n<li>si applicano le regole fiscali e IVA previste per le attivit\u00e0 imprenditoriali;<\/li>\n\n\n\n<li>non \u00e8 pi\u00f9 possibile usare il regime agevolato delle locazioni brevi.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&#x1f3e0;<strong> Quali immobili si conteggiano<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Nel calcolo dei \u201c2 appartamenti\u201d:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>&#x2705; conta <strong>l\u2019appartamento<\/strong>, non il numero di contratti;<\/li>\n\n\n\n<li>&#x2705; affittare pi\u00f9 stanze dello stesso appartamento vale <strong>come un solo appartamento<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n<li>&#x2705; basta affittare <strong>3 appartamenti anche per pochi giorni<\/strong> (es. un weekend) per superare la soglia;<\/li>\n\n\n\n<li>&#x2705; rientrano anche gli affitti brevi gestiti tramite <strong>portali o intermediari<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n<li>&#x274c; <strong>non contano<\/strong> gli immobili locati con contratti ordinari (es. 4+4, 3+2);<\/li>\n\n\n\n<li>&#x274c; non contano gli immobili concessi in locazione o comodato a terzi che li affittano brevemente (il conteggio \u00e8 personale, non legato all\u2019immobile).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>&#x1f4b0;<strong> Aliquote invariate<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La legge <strong>non modifica le aliquote della cedolare secca<\/strong>, ma <strong>limita l\u2019accesso<\/strong> al regime delle locazioni brevi riducendo il numero massimo di appartamenti ammessi.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c8 quindi fondamentale <strong>verificare il numero di immobili locati a breve<\/strong> per pianificare correttamente la gestione fiscale dal 2026.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Di seguito alleghiamo alcune FAQ con le domande pi\u00f9 ricorrenti.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Lo Studio resta a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e per l\u2019analisi delle singole posizioni alla luce della nuova normativa.<\/p>\n\n\n\n<p>Cordialmente<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-text-align-right\"><strong><em>Studio Alb srl<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/001-Locazioni-brevi-nuova-normativa-2026_compressed.pdf\" data-type=\"link\" data-id=\"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/001-Locazioni-brevi-nuova-normativa-2026_compressed.pdf\">Qui la circolare in PDF<\/a><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-rosso-color\">FAQ \u2013 Nuove regole sulle locazioni brevi dal 2026<\/mark><\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>1&#xfe0f;&#x20e3;<strong> Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dal <strong>1\u00b0 gennaio 2026<\/strong>, il regime fiscale delle <strong>locazioni brevi<\/strong> \u00e8 applicabile <strong>solo se si affittano al massimo 2 appartamenti<\/strong> nell\u2019anno.<\/p>\n\n\n\n<p>Dal <strong>terzo appartamento<\/strong>, l\u2019attivit\u00e0 \u00e8 considerata <strong>imprenditoriale<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>2&#xfe0f;&#x20e3;<strong> Quanti appartamenti posso affittare in locazione breve senza aprire partita IVA?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Massimo 2 appartamenti per anno<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Con <strong>3 o pi\u00f9 appartamenti<\/strong>, scatta automaticamente la presunzione di attivit\u00e0 d\u2019impresa.<\/p>\n\n\n\n<p>3&#xfe0f;&#x20e3;<strong> Cosa succede se affitto 3 appartamenti anche solo per pochi giorni?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>\u00c8 sufficiente affittare <strong>3 appartamenti diversi anche per un solo weekend<\/strong> per:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>uscire dal regime delle locazioni brevi;<\/li>\n\n\n\n<li>non poter pi\u00f9 applicare la cedolare secca;<\/li>\n\n\n\n<li>essere considerati fiscalmente come imprenditori.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>4&#xfe0f;&#x20e3;<strong> La durata del contratto incide sul conteggio?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#x274c; No.<\/p>\n\n\n\n<p>Conta <strong>il numero di appartamenti<\/strong>, non:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>i giorni di locazione;<\/li>\n\n\n\n<li>il numero di contratti;<\/li>\n\n\n\n<li>il fatturato prodotto.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>5&#xfe0f;&#x20e3;<strong> Se affitto pi\u00f9 stanze dello stesso appartamento, quanti immobili conto?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#x1f449; <strong>Un solo appartamento<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Anche se le stanze sono affittate a persone diverse e con contratti separati.<\/p>\n\n\n\n<p>6&#xfe0f;&#x20e3;<strong> Gli immobili affittati con contratti ordinari rientrano nel limite?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#x274c; No.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Non si conteggiano<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>contratti 4+4;<\/li>\n\n\n\n<li>contratti a canone concordato (3+2);<\/li>\n\n\n\n<li>altre locazioni non brevi.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>7&#xfe0f;&#x20e3;<strong> Gli affitti brevi gestiti tramite Airbnb o altri portali contano?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#x2705; S\u00ec.<\/p>\n\n\n\n<p>Tutti gli affitti brevi, <strong>anche tramite intermediari o piattaforme online<\/strong>, rientrano nel conteggio.<\/p>\n\n\n\n<p>8&#xfe0f;&#x20e3;<strong> Se conceso un immobile in affitto o in comodato a terzi che poi lo subaffittano a breve termine, lo devo contare?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#x274c; No.<\/p>\n\n\n\n<p>Il conteggio riguarda <strong>chi effettua direttamente la locazione breve<\/strong>, non il proprietario dell\u2019immobile.<\/p>\n\n\n\n<p>9&#xfe0f;&#x20e3;<strong> Le aliquote della cedolare secca cambiano?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>&#x274c; No.<\/p>\n\n\n\n<p>Le aliquote restano invariate.<\/p>\n\n\n\n<p>&#x1f449; Tuttavia, <strong>dal 2026 la cedolare secca \u00e8 applicabile solo se non si superano i 2 appartamenti<\/strong> in locazione breve.<\/p>\n\n\n\n<p>&#x1f51f;<strong> Da quando si applicano le nuove regole?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le nuove soglie valgono <strong>dal periodo d\u2019imposta 2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>(dichiarazione dei redditi presentata nel 2027).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Con la Legge di Bilancio 2026 cambia in modo rilevante la disciplina fiscale delle locazioni brevi. &#x1f534; Nuovo limite di appartamenti Dal periodo d\u2019imposta 2026, una persona fisica pu\u00f2 applicare il regime delle locazioni brevi solo se affitta al massimo 2 appartamenti nel corso dell\u2019anno. &#x1f449; Dal terzo appartamento in poi, l\u2019attivit\u00e0 viene automaticamente considerata&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-1705","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-nb"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1705","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1705"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1705\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1706,"href":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1705\/revisions\/1706"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1705"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1705"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.studioalb.com\/wp-studioalb\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1705"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}