Con la Legge di Bilancio 2026 cambia in modo rilevante la disciplina fiscale delle locazioni brevi.
🔴 Nuovo limite di appartamenti
Dal periodo d’imposta 2026, una persona fisica può applicare il regime delle locazioni brevi solo se affitta al massimo 2 appartamenti nel corso dell’anno.
👉 Dal terzo appartamento in poi, l’attività viene automaticamente considerata imprenditoriale, indipendentemente da:
- durata dei contratti,
- numero di giorni affittati,
- presenza o meno di altri indici di impresa.
Questo comporta l’uscita dal regime delle locazioni brevi previsto dal DL 50/2017 e l’impossibilità di applicare la cedolare secca.
📉 Cosa è cambiato rispetto al passato
- Fino al 2025: la presunzione di attività imprenditoriale scattava con 5 appartamenti.
- Dal 2026: la soglia è stata ridotta a 3 appartamenti.
🧾 Cosa significa “presunzione di imprenditorialità”
Se nel corso dell’anno vengono locati 3 o più appartamenti con contratti di locazione breve:
- l’attività si presume svolta in forma di impresa;
- si applicano le regole fiscali e IVA previste per le attività imprenditoriali;
- non è più possibile usare il regime agevolato delle locazioni brevi.
🏠 Quali immobili si conteggiano
Nel calcolo dei “2 appartamenti”:
- ✅ conta l’appartamento, non il numero di contratti;
- ✅ affittare più stanze dello stesso appartamento vale come un solo appartamento;
- ✅ basta affittare 3 appartamenti anche per pochi giorni (es. un weekend) per superare la soglia;
- ✅ rientrano anche gli affitti brevi gestiti tramite portali o intermediari;
- ❌ non contano gli immobili locati con contratti ordinari (es. 4+4, 3+2);
- ❌ non contano gli immobili concessi in locazione o comodato a terzi che li affittano brevemente (il conteggio è personale, non legato all’immobile).
💰 Aliquote invariate
La legge non modifica le aliquote della cedolare secca, ma limita l’accesso al regime delle locazioni brevi riducendo il numero massimo di appartamenti ammessi.
È quindi fondamentale verificare il numero di immobili locati a breve per pianificare correttamente la gestione fiscale dal 2026.
Di seguito alleghiamo alcune FAQ con le domande più ricorrenti.
Lo Studio resta a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e per l’analisi delle singole posizioni alla luce della nuova normativa.
Cordialmente
Studio Alb srl
FAQ – Nuove regole sulle locazioni brevi dal 2026
1️⃣ Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026?
Dal 1° gennaio 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile solo se si affittano al massimo 2 appartamenti nell’anno.
Dal terzo appartamento, l’attività è considerata imprenditoriale.
2️⃣ Quanti appartamenti posso affittare in locazione breve senza aprire partita IVA?
Massimo 2 appartamenti per anno.
Con 3 o più appartamenti, scatta automaticamente la presunzione di attività d’impresa.
3️⃣ Cosa succede se affitto 3 appartamenti anche solo per pochi giorni?
È sufficiente affittare 3 appartamenti diversi anche per un solo weekend per:
- uscire dal regime delle locazioni brevi;
- non poter più applicare la cedolare secca;
- essere considerati fiscalmente come imprenditori.
4️⃣ La durata del contratto incide sul conteggio?
❌ No.
Conta il numero di appartamenti, non:
- i giorni di locazione;
- il numero di contratti;
- il fatturato prodotto.
5️⃣ Se affitto più stanze dello stesso appartamento, quanti immobili conto?
👉 Un solo appartamento.
Anche se le stanze sono affittate a persone diverse e con contratti separati.
6️⃣ Gli immobili affittati con contratti ordinari rientrano nel limite?
❌ No.
Non si conteggiano:
- contratti 4+4;
- contratti a canone concordato (3+2);
- altre locazioni non brevi.
7️⃣ Gli affitti brevi gestiti tramite Airbnb o altri portali contano?
✅ Sì.
Tutti gli affitti brevi, anche tramite intermediari o piattaforme online, rientrano nel conteggio.
8️⃣ Se conceso un immobile in affitto o in comodato a terzi che poi lo subaffittano a breve termine, lo devo contare?
❌ No.
Il conteggio riguarda chi effettua direttamente la locazione breve, non il proprietario dell’immobile.
9️⃣ Le aliquote della cedolare secca cambiano?
❌ No.
Le aliquote restano invariate.
👉 Tuttavia, dal 2026 la cedolare secca è applicabile solo se non si superano i 2 appartamenti in locazione breve.
🔟 Da quando si applicano le nuove regole?
Le nuove soglie valgono dal periodo d’imposta 2026
(dichiarazione dei redditi presentata nel 2027).
